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법원경매 법원경매

법원경매란?
채권의 만족을 위한 채권자의 신청에 따라 국가 즉 법원이 담보물(부동산)을 강제적으로 매각하는 것을 말합니다. 법원경매에는 강제경매와 임의경매 두 종류가 있는데 강제경매는 채무명의(확정된 판결문, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서,조정조서,청구의 인낙조서, 공증)에 의한 경매를 말하며,임의경매는 저당권, 전세권등의 담보물권에 의한 경매를 말합니다.

 

법원경매진행절차

 

1) 경매신청 및 경매개시결정

먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.

 

2) 배당요구의 종기결정 및 공고

구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.

 

3) 매각의 준비

다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

 

4) 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지

위 절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 통지, 공고합니다

 

5) 매각의 실시

① 기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다.


② 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시 하지는 않습니다.

 

6) 매각결정절차

그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다.

 

7) 매각(낙찰)대금의 납부

낙찰허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명합니다.
매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.



8) 배당절차

매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.
매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.



9) 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.
또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

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